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Indiabulls Housing Finance Limited 19财年第二季度收益电话会议

时间:2021-05-06 17:00:09 | 来源:

这是Indiabulls Housing Finance Limited与分析师进行的管理层电话会议的逐字记录。

主持人:女士们,先生们,美好的一天,欢迎参加由瑞银证券主办的Indianbulls Housing Finance Limited 19财年第二季度收益电话会议。提醒一下,所有参与者的线路都将处于仅收听模式。演讲结束后,您将有机会提出问题。如果在电话会议期间需要帮助,请在按键电话上按“ *”后再按“ 0”向操作员发出信号。请注意,该会议正在录制中。我现在将会议交给瑞银证券的Ishank Kumar先生。谢谢你,先生。

伊桑克·库玛(Ishank Kumar):谢谢。嗨!大家。感谢您加入此通话。我们欢迎Indiabulls Housing Finance管理层讨论19财年第二季度的业绩。在管理团队中,我们有Gagan Banga先生–副董事长兼首席执行官。 Ashwini Hooda先生–副董事总经理; Sachin Chaudhary先生–首席运营官; Mukesh Garg先生–首席财务官; Ashwin Mallick先生–财务部主管;投资者关系和分析主管Ramnath Shenoy先生和市场主管Harshil Suvarnkar先生。

我现在请班加先生分享结果的关键细节。先生,交给你了。

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Gagan Banga:祝大家度过美好的一天,并欢迎参加19季度第二季度的收益电话会议。NBFC到本季度末是一个多事的结局,可以这么说,HFC领域正在对其业务模型进行压力测试。流动性不足是很大程度上由批发融资的模型的主要风险。十多年来,这是我们在Indiabulls Housing广为认可的,流动性管理一直是我们的主要运营原则。我们的原则是要有足够的流动性,足以偿还六个月的债务。正是为了谈判这种性质的情况。实际上,在印度每隔四到五年定期发生流动资金冻结。在全球金融危机之后的2008年,我们陷入了冻结,然后在2010年电信拍卖后再次冻结,然后在2013年,印度储备银行不得不将短期利率提高300个基点。在所有这些危机中,我们维持充足流动性以偿还六个月债务的政策使我们变得更加坚强,而这些事件以及我们通过这些事件的抵御力过去一直是评级升级的触发因素。当当前的危机在9月21日到来时,我们拥有2300亿卢比的流动资金。随后在接下来的几天中,在尽职调查之后,所有对我们进行评级的评级机构分别为CRISIL,ICRA,CARE和Brickworks,在接下来的一周内再次确认了我们对AAA的最高长期评级。

需要重申的是,尽管出现了不利的提现,MTM的流动以及对损益的影响,我们已经有10多年的历史了。我们一直保持足够的流动性,这一直是Indiabulls住房业务的长期经营原则。我们已经谈到了这一点,并且最近在9月7日向交易所提交的披露中也对此进行了总结。截至9月底,我们在未考虑任何性质的未使用额度的情况下,以现金和流动投资关闭了2.125亿卢比。我们将继续采取行业首创的举措。我们率先在2015年左右(即在取消货币化之前的一年左右)对所有LAP增量贷款进行了评级,这非常方便。我们看到了不断变化的发行模式,并通过我们的eHome Loan平台迈出了第一步,该平台将贷款的发起和承销数字化,现在我们已在一个全面的数字房屋贷款技术平台上进一步构建了这一举措,并于2016年采取了这一举措。两年前,我们自愿遵守法规,但并没有要求,而是选择让CRISIL每月对我们的所有直接分配池进行监控,这又是开拓性的一步。

正如我在17财年财务结果电话会议中提到的那样,在内部,我们已经转向以巴塞尔协议III为指导的流动性框架,该框架与银行规定的流动性比率保持一致。如果您参考幻灯片#11和#12,则30天的流动性覆盖率是根据包括政府证券,PSU债券等在内的流动投资(被称为高质量流动资产)与30天净值之比计算得出的流出。LCR旨在增强抵御严重流动性压力情况的能力,例如,意外的批发资金损失,该行业目前正在采取或对其采取评级行动或抵押品估值下降等情况。IndianbullsHousing的LCR超过400%并以4倍的覆盖率覆盖30天的净流出。对于大多数私人银行,经CRR和SLR调整后,这一比率约为130%,而没有CRR的情况下,SLR约为90%。

类似于银行,我们还采用了颗粒状资产负债管理的方法,特别侧重于资产和负债的短期到期。在幻灯片#12上,您会看到我们在所有ALM存储桶中都完全匹配。在9月的最后两周,我们继续从市场借款,并在过去三周内售出了总计347亿卢比的预售贷款池。我们还从市场购回了价值182亿卢比的票据,从而为我们的共同基金合作伙伴提供了流动性,并在他们的票据安全性方面树立了信心。IBHFL还是印度唯一一家通过受托人Axis Bank管理的第三方信托遵循严格和保守的还款惯例的非银行公司,其中所有预定的还款提前7天转移到该信托中。滚动基础,从而确保及时履行所有销售证明的还款纪律。过去三周来,有58亿卢比的IBHFL票据在二级市场上交易,这一事实证明了债务认购者对我们的信心。因此,对责任专营至关重要的所有三个部分都在起作用。我们已经能够额外借款。我们的论文中有次要活动。为了确保我们的文件被正确和自信地保存,我们还继续不时回购。

除流动性外,公司主要关注的另一个领域是资本管理,并且在传统上,我们一直保持着资本充足率最高的水平。我们的资本充足率达到23.39%,在我们的大型HFC同行中最高,我们的净资产负债率5.9倍是行业内最好的和最低的之一。此外,我们的NPA水平一直保持非常适度的水平,总NPA为0.77%,净NPA为0.58%。加上我们为第一阶段,第二阶段,第三阶段进行的所有准备金,以及我们能够在上个季度创建的临时准备金,我们的净不良资产准备金率为168%。目前,我们的净不良资产总额在29个季度中均保持在0.9%以下。

凭借我们的强大实力,我相信必须通过适当的监管和政府行动来改善宏观状况,以重新获得投资者对该行业的信心。印度储备银行在10月5日举行的双月货币政策会议中将回购利率维持在6.5%不变,这对整个NBFC行业都是有利的。这也有望降低债券收益率,正如印度储备银行宣布之日10年期GSec收益率下降13个基点所看到的那样。除此之外,印度储备银行还采取了一系列措施来增加系统的流动性,从而进一步降低债券收益率。他们在9月通过公开市场操作向该系统注入了2000亿卢比,并在10月宣布进一步公开市场操作达3600亿卢比。印度储备银行还通知说,银行可以根据SLR削减最多15%的持股,而此前为满足流动性覆盖率要求而允许的13%,这可能会在第三季度注入约2.5万亿美元到银行系统。公开市场操作与LCR剥离可能会缓解未来收益率的压力。10月9日,我们的监管机构国家住房银行(National Housing Bank)也将19财年住房金融公司的再融资上限从原来的2.4亿美元提高到了3亿美元。

为了清楚起见,在继续之前,我还必须评论一下,就每个人的理解而言,在某种程度上似乎造成了整个危机的IL&FS并不是经典的NBFC,它可以向最终零售客户,小型企业和公司。它主要是一家核心投资公司,它借钱给自己的集团公司或与他们共同投资。这些集团公司主要从事基础设施开发和管理业务。它向第三方提供的贷款总额仅为1,340亿卢比,约占其资产负债表规模的10%,仅占NBFC / HFC行业贷款总额的0.6%。因此,对于其他NBFC,HFC中IL&FS这类业务风险的担心在很大程度上被放错了位置。

对主要HFC和NBFC的简要概述证明,这些公司的业务基础以及它们的增长潜力,资产质量和资本化都处于坚实的基础。评级机构还表示,NBFC和HFC一直保持足够的流动性,以应对其ALM中的任何不匹配情况。HFC和NBFC的流动性或其偿付能力并没有真正的问题。实际上,持续的危机实际上并不是流动性危机,而是市场参与者之间的信任危机。

得出本季度的数字:

我非常高兴地宣布,董事会已批准了每股10卢比的中期股息。股息与我们按照50%的利润作为股息支付的指导保持一致。这是第二季度,我们在IND AS下发布了我们的结果。

现在,请参考收入更新的幻灯片6:

我们的成长故事还在继续。19财年第二季度末,我们的资产负债表为1.4万亿卢比,增长了0.4%。我们的资产管理规模增长了近29%,达到1.29万亿卢比。资本充足率略低于24%,而监管要求为12%。我们的债务为1.2万亿卢比,现金和流动投资净额为1887.2亿卢比。我们的净负债率为5.9倍。现在,我们的每股账面价值为410卢比。尽管所有不利的债券变动和由此而产生的影响,我们在本季度的税后利润为104.4亿卢比,比18财年第二季度的86.1亿卢比增长21.2%,19财年上半年为209.9亿卢比。 -市场。

随着债券收益率的不利变动,我们损失了MTM。因此,该季度的NII为163.1亿卢比,比138.4亿卢比增长了17.8%。上半年,NII从去年上半年的276亿美元增长到332亿美元,增长了20%。

现在,请转到收入更新中的幻灯片9:

19财年第二季度末的总拨备为166.7亿卢比。众所周知,在ECL模型中,我们将资产分为第一阶段,第二阶段和第三阶段,第三阶段的资产相当于旧法规下的NPA。我们的第三阶段资产占总NPA的比率为0.77%,而其余99.23%资产处于第一阶段和第二阶段。我们已针对第1阶段和第2阶段资产创建了37亿卢比的ECL拨备。

第三阶段违约的经验损失为25%,因此我们对第三阶段资产计提了25亿卢比的准备金。除了这62亿卢比之外,我们还有105亿卢比的临时准备金,这是我们在19财年第一季度从印度GAAP体制下以前的规定中保留下来的。

正如在上个季度的电话会议中所传达的那样,我们将继续在此级别上保留临时规定。这符合我们对供应的超保守方法。也有人担心,紧缩的流动性将波及中小企和房地产开发商,使再融资困难,最终影响资产质量。

我们对LAP的承保方法经常被讨论,并且仍然以现金流量为基础,在此基础上评估申请人的SMEs业务以确定贷款还款能力。由CRISIL和ICRA完成的LAP分级反映在三年多的收益更新中,现在主要依靠对贷款申请人财务状况的分析。您会注意到,自2015年4月以来,我们采购的LAP中有超过99%位于5分制的前3名。如前所述,我们也自愿每月对所有售罄的游泳池进行监控。

在幻灯片#44上,我们表明,由于LAP承保是基于现金流量的,因此我们提出了一个非常有趣的表格。在幻灯片#44上,我们表明,由于LAP承保是基于现金流量的,因此还贷不受住宅价格通胀的影响。在左下角,我们已经显示,由于分配的LTV适中,约为50%,并且在一段时间内价格下跌了30%,仍然给我们带来了2倍的覆盖率。在右下角,这在当前情况下非常重要,我们提供了经验数据,显示预付款的80%是定期还款还是加速还款。全额预付款可能来自自己的来源或可能的再融资形式,仅占我们在LAP中看到的还款额的20%。

现在请参阅幻灯片#32。同样,我们的企业抵押贷款组合也不依赖再融资。如果查看幻灯片#32,您将意识到租赁借贷折扣可支持超过70%的公司贷款。每当我们进行建筑融资时,我们都严重依赖交叉抵押的概念。这本书的核心仍然是租赁租金折扣。租赁租金折扣是指向开发商出租的已租出的商业建筑物,即办公空间建筑物。我们希望租金在每平方英尺35至85之间。每月。印度bulls的LRD投资组合的平均租金为每平方英尺56卢比。每月。

我们在LRD中的信贷方式如下:我们正在寻找多租户的建筑物,以便没有租户集中。租金是EMI的1.2倍以上;平均LTV较低,约为45%; LRD建筑物中的租赁通常是大型国际名称,跨国公司和印度顶级公司的名称。我们也不考虑租金上涨。结果,您在印度与大型房地产开发商听说过的一些最庞大的私募股权交易都是围绕已融资的资产进行的,这些资产最初抵押给Indiabulls Housing,其中可能包括前三大私募股权交易。发生在该国。

租金为每平方英尺56卢比。每月,当您考虑到租户通常要花费约2500卢比来装修室内时,租户沉没了40个月以上的租金,因此空置的风险因此大大降低了。在我们的LRD中,我们具有不可撤销的托管机制,租户通过该托管机制将租金存入中央托管帐户,该帐户的资金首先用于偿还贷款。因此,在尽可能最大的程度上,我们的LRD贷款确实远离破产开发商的境地而真正破产。

类似地,如前所述,关于住宅建筑融资的内容要多讲一点,整个书籍中有70%以上是由LRD设施提供的,而我们所做的大部分建筑融资通常会与另一LRD设施进行交叉抵押。无抵押土地是项目土地,是我们的先期权益。我们与排名前5至7的开发商打交道,并坚持要求土地先期交付,并且至少要占项目总价值的50%。如果基础项目的土地由于某种原因价值较低,我们会采取额外的土地转嫁方式,以确保至少有50%的土地作为前期股权流向我们。仅在获得所有项目许可并在制裁中完全关闭财务后,我们才会提供资金,以使预售产生的净现金流量至少覆盖贷款额的1倍。包括未售出区域的未来净应收款项在内的总净现金流量覆盖了贷款的3-4倍。支出全都与建筑相关。我们资助的项目针对的是该国前6个城市的中上阶层客户。

现在,回到本季度的更多运营数据。我们在该季度的支出为1103.4亿卢比。住房贷款的支出分成61.16,LAP的支出为18.69,企业抵押贷款的支出为30.49。现在,我们的房屋贷款簿占我们贷款组合的60%以上,其中LAP和CC占39%; LAP为19%,商业公司账目为20%。我们有望实现到2020年实现房屋贷款66%的目标。

现在,如果您参考收入更新的幻灯片#64,则我们的贷款存货利差现在为324个基点,处于我们指导的300-325个基点范围的上限。我们将继续通过利率互换将固定利率债券转换为浮动利率,并在短期内节省约90个基点。因此,我们拥有高效的直通车,我们的点差一直保持在整个汇率周期的引导范围内,如幻灯片左下方所示。

此外,我们在19财年上半年还出售了价值466亿美元的首期贷款。我们将继续执行主动证券化计划。鉴于流动性预计会吃紧,证券投资证券化将在筹集增量资金中扮演非常重要的角色。作为投资组合抛售的主要投资者的PSU银行已提高了今年的贷款借贷目标。我们的目标是在下半年出售接近800亿卢比的股票。上半年,我们还提高了欧洲央行的利率,在欧洲央行与投资组合的抛售之间,这两者都占了我们增量借款的近40%。在下半年,我们也有类似的雄心勃勃的欧洲央行计划。综合来看,我们的账面成本为8.12%,增量成本为8.08%。我们本季度的增量价差为280个基点,在我们指导的275-300个基点范围内。我认为当前动荡的时期是Indiabulls住房的机会。我们期待不断发展的法规,因为不断发展的法规框架将为中长期提供稳定的运营环境。从短期来看,它很可能保护我们所有人,公司和利益相关者免受谣言的影响。

综上所述,短期内的重点是流动性管理。事实是,这场危机将挤出我们的一些竞争对手,从而使竞争格局更加温和。幸运的是,在我们最大的关注领域(即中等收入住房)中,房屋销售回升,销售和新推出的房屋均强劲增长,并且鉴于微观实力和资产实力,我们对维持我们的发展充满信心增长超过20%。

非常感谢您,我们现在开始提问。在我们开始提问之前,我们这次必须简短地保持此通话的简短。该公司还于今天晚些时候与我们的评级机构CRISIL组织了一次活动,CRISIL将就公司的信用状况以及去年退休的前副州长Mundra先生作专题演讲。 Indiabulls Housing的独立董事正在发表主题演讲,随后将对债券市场进行小组讨论。在小组讨论中,我们有Reliance Industries的Agarwal先生,Tata Capital的Sabharwal先生,印度联合银行的医学博士Rajkiran Rai先生; Birla的首席执行官Balasubramanian先生和HDFC Life的CIO Prasun先生。因此,管理层将不得不尽快前往那里。我们可能会提出五个问题,然后我们必须解决这个问题。我们也很高兴一对一地回答问题。

主持人:非常感谢你。女士们,先生们,我们现在开始问答环节。任何想问问题的人都可以在按键式电话上按“ *”和“ 1”。如果要从问题队列中删除自己,可以按“ *”和“ 2”。要求参与者在提问时使用听筒。女士们,先生们,我们将在问题队列聚集时等待片刻。

第一个问题来自雪绒花(Edelweiss)的Anisha Khandelwal。请继续。

库纳尔:Kunal在这里。首先,也许考虑到这种整体的流动性状况,那么就增长而言,我们的总体立场是什么?也许就商业票据而言,如果我们仅能在借款方获得进一步的分拆,就债务而言,例如商业票据有多少,债券与债券之间的分拆,也许我们是否可以就负债进行分拆就认购者而言,以及从共同基金中获得的收益,从银行中获得的收益,全部合在一起?

Gagan Banga:就增长而言,正如我前面提到的那样,我认为通过我们的流动性管理,我们的信用等级以及我们的资本结构,我继续乐观地认为我们应该能够增长约20%。也就是说,我们必须看到市场恢复到正常运行状态,我认为市场将花费一点时间。因此,我们将必须保持警惕。在这个时间点上,与我们的某些同行不同,我们没有疯狂地提高流动性。因此,对于可能只是在增加流动性的其他人,我们正在管理流动性。因此,我们遵循的原则是我们提供或接受20,000千万现金。我们确保这一数字不会减少,特别是因为我们的贷款账簿增长。因此,如果我们获得的新款项超出了我们的贷款义务,我们将继续增加账簿,否则管理层将继续专注于流动性管理。幸运的是,我们得到了新的收入。如前所述,我们在过去2-2.5周内筹集了约350亿卢比,并且我们还与多家交易方合作,以通过证券化等方式筹集长期债券和贷款,因此,我非常有信心我们将继续获得增长资本,但是直到钱还没真正流入银行并且我们看到我们的流动性上升之前,我们将继续专心致志地专注于这一点。所以应该回答这个问题。因此,短期而言,这与流动性管理有关,从中期来看,我们有信心我们将继续增长20%。我们的CP大约在15,000千万卢比的水平上,总借款约为12亿卢比,而我们的借款中约30%来自共同基金,余额来自银行,保险公司,公积金和国际FII等。 。,

库纳尔:因此,对于这150亿的CP,可能会涉及到进帐时的展期,所以这将被其他形式的借款代替,并且很明显,CP在资产负债表中所占的比重将大大提高。至少在接下来的6到9个月内是短期的?

Gagan Banga:我猜CP会下降一段时间。减多少对于我来说,要说多少钱是很难的。从我收集到的所有信息中,除了流动资金的减少,共同基金的计划等,我预计不会遇到很大的延期挑战,但是那是说,我认为我们已经向国家住房银行提出了一些建议,以允许住房金融公司的短期借款应由短期性质的有担保债券代替商业票据来代替。因此,所有这些都说明了我的观点,是肯定的,信用合作伙伴将仅以百分比为基础,而它们所占的比例还很小,而其他长期融资来源可能会继续占我们借款的百分比。

库纳尔:最后,就增量贷款的利差而言,我们一直在给出指导,但现在在这种流动性情况下,我们是如何看待它的,比如说9月的最后一周或直到现在的10月,所以情况如何?这些增量贷款的利差?

Gagan Banga:在大约两周或一个月的时间里,所以我认为在9月的最后一周,市场本身并不知道它想在哪里定价任何种类的信贷。如果您想到我们上周下半年结转的某些CP,那么我认为如果没有记错的话,我们会将其结转为7.70%-7.75%。如果我想到银行,与此同时,银行的MCLR增加了5到20个基点之间的任何点。我们上次发行的债券的年化利率约为9.5,每月有效期为9.1,按浮动利率计算约为8.5。这些就是产量。我并不特别担心收益率在哪里。正如我在评论中所说的那样,我认为它是AAA,这更多是信心问题而不是流动性。如果某人有信心继续成为另一方的参与者,则定价或多或少是合乎逻辑的。同时,在4月,我们已经将房屋贷款利率提高了20个基点左右。因此,传输过程正在进行中。自4月份以来,房屋贷款利率上升了70个基点,而传销并不是印度bulls独有的,整个行业的传递都达到了70个基点。因此,我将把当前情况分为三个部分:在接下来的60天内,必须注意流动性的管理。在过去的2008年,'10,'13等之间,人们已经做到了这一点。今天,我有理由相信,大多数必须在未来30天内展期交割的共同基金实际上所拥有的资金比他们必须翻转的纸。因此,这应该使他们充满信心。因此,凭借这种实力以及强大的资本基础和强大的准备金,我认为在接下来的60天内,Indianbulls Housing必须仅专注于流动性管理。之后,我们将获得增长资本。我看不到增长资本成本的重大中断,因此我看不到利润率的任何重大中断。在此期间,我们将继续成为过去展示的直通车。因此,问题并不复杂,业务的各个方面都面临任何挑战。我宁愿想象一下,随着竞争格局变得更加良性,定价能力实际上会在接下来的几个月中上升。

主持人:谢谢。我们将从摩根大通(JP Morgan)的索拉布·库玛(Saurabh Kumar)的电话中提问。请继续。

萨拉·库玛(Saurabh Kumar):两个问题;一位先生,在幻灯片#44中,您说过,您的LAP偿还额通常约为每年20%。通常一年内您的抵押书和CC本中的还款额是多少?

Gagan Banga:每月抵押大约为1.3-1.5%,按年计算约为15-17%,而CC则按年计算在25%至30%之间。

萨拉·库玛(Saurabh Kumar):这不包括LRD,对吧?

Gagan Banga:不,包括LRD,因为LRD也容易频繁地进行再融资。因此,包括LRD在内,平均值将在25%至30%之间。

萨拉·库玛(Saurabh Kumar):在幻灯片#32上,您提到了CC借贷的一些标准。只是想检查预售现金,您计算出的预售加上贷款流入减去建筑成本,这是基于已售出的商品,而不是未售出的库存,对吗?

Gagan Banga:不,这是已经出售的东西。在未售出总额上,这是总数,如果您进入第5条,则考虑到未售出单位计算出的平均现金流量覆盖率将在3到4倍之间。

萨拉·库玛(Saurabh Kumar):因此,基本上仅基于售出即可实际偿还贷款吗?

Gagan Banga:是。

主持人:谢谢。我们将从UTI Mutual Fund的Ritesh Nambiar的问题中提取下一个问题。请继续。

Ritesh Nambiar:晚上好,我想更清楚地了解您的流动投资。所以17,000卢比的数字,分手的感觉如何……共同基金有多少,GSec有多少?广泛地想知道时间范围是什么,因为在共同基金中,您可以在一两天内获得资金,而在其他投资中,在最坏的情况下清算需要花费多少时间?

Gagan Banga:如果您参考幻灯片#11,这17,000千万卢比,其中大部分将由共同基金,其余由政府证券,等等,通常来说您不会等待到期,而是会等待二级市场机会,我不认为印度还存在二级市场锁定,您不能在其中出售政府证券。因此,这是HQLA规定的指导原则的基础,因此这笔钱都可以在7天内清算。

Ritesh Nambiar:您说了多少钱,共同基金数字是多少?

Gagan Banga:共同基金将在卢比左右。110亿千万

Ritesh Nambiar:其次,只是想了解一下,有一个新闻稿,实际上,您的利率已在住房贷款中重置为20个基准,在LAP中高达200个基准。这是真的吗?LAP中的策略又是什么?

Gagan Banga:房屋贷款,零售业LAP的利率重置为20个基点,零售LAP的利率为100个基点,较大的LAP以及100到200个基点之间的所有公司抵押贷款的利率重置为。因此,明确的策略是,我们要与市场保持一致。因此,我认为大多数公司贷款的市场参与者通过改变基准或增加利差将利率提高了100至200个基点。我们采用了这两种策略,而不是增加了利差,而是提高了大笔贷款的基准。显然,一种是点差管理,另一种是在较大的贷款组合中,如果有一些再融资,因此我们也欢迎这种流动性。

Ritesh Nambiar:我想再说一遍,因为您拥有30天的流动性,但共同基金的赎回是在11月,有些是在12月,所以90天的流动性或60天的赎回情况如何,就像您在30天内看到的401%天窗口?

Gagan Banga:您指的是11月和12月的兑换?

Ritesh Nambiar:通常,大多数CP都在11月到12月到期。那么,如果将该比例延长至60天,它的外观如何?

Gagan Banga:为此,您必须参考幻灯片#12。我们六个月的负债流出额为135%的承保额,如果您查看最多90天的承保期,那么我们的承保额为1.6倍。

主持人:谢谢。CAO Capital的Agastya Dave路线的下一个。请继续。

Agastya Dave:所以,我想问你,最糟糕的情况是怎么回事,对,这就是截至目前,正如你所说的,这更是信心问题,而不是流动性,我以前与你们的互动使我相信你们的流动性,您管理资产负债管理的方式。因此,让我们假设确实有一些压力,对,因为对于某些HFC和某些NBFC,支持贷款的资产将变得缺乏流动性,所以我们会看到贷款损失在增加,是一些反响,如果不是对您有利,那么对其他人,因此也会对您的资产产生连锁影响,例如,您提到您的预期违约损失率约为25%,您是否希望该数字在最坏的情况下发生变化案例情况?

Gagan Banga:如果我们参考幻灯片#44,那么我将回到我要在评论中指出的观点,因此一般而言,特定公司的贷款损失将减少,短期内我们的基础是资产抵押业务。融资和再融资市场将冻结,因为一些NBFC和HFC都没有钱。因此,我们将陷入困境,但正如顶级数据所显示的,尽管房地产价格上下波动,但再融资实际上是房地产价格如何变化的结果。如果您今天借了一笔200块钱的财产100块钱,您可能可以借出120或130块钱,但是没人能借出200块钱的160块钱。在某个时间点,市场停止了,因此再融资因此停止了。如果您查看自2014年以来印度的房地产价格,几乎没有发生通货膨胀,分别为3%,7%,5%,因此价格并没有真正增长,但是还款率并没有下降,也没有下降下降,因为我们借款人的现金流量持续稳定。如果您查看右下角的表格,则表明我们收到的大部分还款额实际上是合同约定的还款额,或者借款人留在我们身边,而不是在一年之内退还我们10美元的EMI,他最终得到了12美元借给我们的同时,还可以获得15美元的EMI。实际上,我们依靠LAP偿还的款项仅占我们LAP总偿还额的五分之一。

同样,在商业书籍上,我们获得的大部分资金都与租金挂钩,而这些租金并不是NBFC和HFC是否有可用资金的结果,这些租金即将到位并存入托管账户,那是真正的经营业务,大型公司的空间大约每平方英尺1美元,将租金存入托管账户。现在,如果印度今年要在2018年租赁4,300万平方英尺或4,500万平方英尺,显然租赁市场很强劲,如果租赁市场很强劲,我看不到租金折扣会发生任何信贷事件。同样,如果您查看建筑融资领域,房屋销售似乎也在上升,即使今天的报纸也有同样的细节。因此,如果现在将近一年半到两年的时间里房屋销售量正在改善,那么还有一项房地产监管法案正在发挥作用,该法案对所有这些开发商都承担了相当沉重的责任,为什么这些建筑物不上出售呢? 。因此,对于我们的一些可能进行基于资产的贷款的同行来说,您提到的某些担忧可能是相关的。我有理由相信,至少从短期来看,这不会造成信贷危机。这是一场信任危机。该行业,如果在下个月左右显示出弹性,我有理由相信这种信任危机将消失。

Agastya Dave:加根,我这边还有几个最后的问题。一个,您能给我们一些关于RERA部分的评论吗?据我了解,有些州正面临问题,例如在卡纳塔克邦,许多项目都陷于停滞,那么您在现场看到了什么?还有一点评论,您显然正在尝试着重于住房贷款,着重于负担得起的一面和价格合理的房地产,但是关于豪华方面呢,那么我们在当前资产负债表上的敞口有多大?在孟买房地产和NCR地区,这是一个很大的问题,这只是一小部分,因为就销量而言,那里存在更大的市场,但就价值而言,这是市场权利的一大垃圾,因此对此的任何评论部分会非常有用吗?

Gagan Banga:以孟买中央银行为例,你们中有些人会很熟悉,那里的大量敞口众所周知,它们与我们不在一起,与其他一些同行也有,因此,这实际上不是我们通常拥有的贷款的性质完成。因此,我们一直在研究住宅建筑融资空间中的融资物业,其价格将在每平方英尺4,000卢比至10,000卢比之间,对于孟买而言,可能会升至每平方英尺12,000卢比或12,500卢比。它在孟买的价格不会低很多,而是每平方英尺8000卢比。因此,我们不会去遥远的郊区,而会在郊区。在NCR中,我们会集中精力在我们所关注的6或7个市场中,实际上,我们发现RERA在6或7个市场中的每一个中都在稳步发展。因此,这也与国家行政管理有关。因此,我确实知道RERA在孟买的运作情况非常好,而且当局对此负有极大的责任。他们是否能够在奥兰加巴德承担同样的责任?我没有任何线索,但是因为我在奥兰加巴德没有任何接触。在排名前六,七的城市中,客户也非常活跃。因此,如果有任何政府机构不履行职责,您和我都会在社交媒体上对此有所了解。因此,在这种背景下,我认为RERA在环城旅行时做得很好,我发现自己很多已经停滞多年的项目现在已经接近完成,工作正在进行,因为存在第三方责任现已创建,开发人员意识到必须继续交付。因此RERA实际上在规避市场方面做得相当不错。

主持人:谢谢。下一个问题来自野村的Adarsh Parasrampuria。请继续。

Adarsh Parasrampuria:嗨,甘根只是资产方面的一个问题,NBFC,HFC在系统上非常重要,从这个意义上讲,您还提到,与商业房地产相关的某些贷款可能无法为同行担保,是否对所有人都有保障。在这种情况下,我只是想从监管的角度进行检查,您是否看到了额外的警惕性?我的意思是,在过去的两到三年中,银行一直在资产方面对监管机构采取额外的警惕性,那么您对此有何看法?通过与监管机构的讨论来解决这一问题?

Gagan Banga:我并不是想对任何人发表任何负面评论,我只是想说我非常了解Indiabulls Housing遵循的商业模式,多年来,我们一直在谈论它以现金流量为基础。有时候,人们围绕着这样一个问题:你们为什么不更快地成长,为什么不进入一个收益率稍高的空间,因为那里有安全的事实,为什么你携带那么多现金。我认为所有这些实践都是不时要遵循的谨慎实践,而现在正是这样的时候。现在,就监管机构而言,与印度储备银行不同,国家住房银行对住房部门和住房金融公司进行监控。如果它监控排名前六位的住房金融公司,我认为它能够覆盖整个HFC领域超过80%的资产。显然,前六名受到了非常严格的监控,我们所有人都经过了四到六周的年度财务检查。我想大约10天前,我们的工作刚刚结束。这是一个年度过程,它至少发生一次,有时每年发生两次。

监管机构与银行不同,监管机构还必须查看我们的分支机构在做什么,发生了什么,在存款人的负债方面等等。对于住房金融公司,监管机构只需要涵盖资产和内部资产。资产更大的重点是相对较大的机票贷款,而不是20-25万卢比的房屋贷款。因此,可以进行深度深浅的合理擦洗。我认为,监管框架将如何发展,仍将继续发展。因此,可能已经引起人们注意的是,明显的监管套利行为已经关闭了一段时间。因此,从较低的资本充足率开始,增加了资本充足率,引入了标准资产拨备,住房金融公司的不良贷款确认一直在逾期90天之内,但从过去三年的180天降至90天用于NBFC。

有些ALM原则显然需要加强。他们可能会收紧。但这是否会导致某种形式的大规模下跪,监管机构无论是RBI还是NHB都会下调,我怀疑,我还没有看到印度的监管机构至少表现出宽松的举止,我不认为这次也将发生。过去,我还与许多利益相关者分享了这一点,Indiabulls是法规的产物,而在规模和所有方面,我们今天都处在今天,这主要是由于法规环境的迅速发展。即使现在加强监管,我认为这对中长期行业也是非常有利的。我最担心的一件事是不负责任的谣言宣传,这种谣言在没有人们提及事实的情况下仍在继续,如果对该行业进行更严格的监管,它可能会消失。因此,我最欢迎监管。话虽如此,我相信没有什么比这容易的了。

Adarsh Parasrampuria:第二个问题,加根(Gagan),关于您在银行融资方面的看法,通常是同行,如果您可以就直接向NBFC,HFC贷款或买断投资组合发表评论,是的,我们听了SBI的评论但是我认为我们要检查的更多是对NBFC和HFC的直接贷款,这是您以及该行业的一般相互作用?

Gagan Banga:我认为NBFC能够证明自己在良好地管理ALM并考虑到周围的噪音,因此我们每个人都必须证明我们的ALM。对于那些管理资产负债管理状况良好的人来说,他们的资本雄厚,为什么银行或任何其他贷方不向他们贷款。归根结底,我们都从事投资或贷款业务,我们必须继续下去。因此,这就是我认为ALM与资本之间将进行擦洗的方式。

一般来说,将做出决定。我们在其他几个方面的优势还在于,多年来,我们已将我们的投资组合出售给了20多家银行。因此,银行不仅具有良好的ALM色彩,而且随着当今以非常外部的方式转向遵循巴塞尔协议III的流动性框架的行动,我们显然已经提高了标准,银行将与我们的幻灯片完全相关已经忍受了。该银行的另一个安慰是,多年来,我们已经向多家银行出售了约500亿卢比的贷款资产。银行已经看到了这些,并且我们的投资组合购买程序比去年同期有所增强。因此,从2017年的5,000亿卢比增加到去年的10,000-11,000千万卢比,到今年再次达到约1,400亿卢比。因此,银行提供了很多非常详细的信息。如果您查看收入更新的幻灯片#45,则该国很少有组织能够发布其LAP投资组合的静态分析,并且该LAP投资组合的很大一部分也与他们收购的银行放在一起。

同样,如果继续看幻灯片#59,该摘要提供了我们已售出的所有池的摘要,这里至少有10张纸讨论了我们已售出给各个银行的各种池。因此,所有这些都给银行带来了额外的舒适感。他们看到我们处于资产负债表水平,看到了我们处于五个水平,因此,如果投资组合表现良好,为什么他们不贷款?在某些方面,这也是我与银行互动的基础。

主持人:谢谢。我们将从汇丰资产管理公司的Anita Ranjan的电话中回答下一个问题。请继续。

安妮塔·兰詹(Anita Ranjan):我在这里有两个独立的问题:在增长方面。当我比较您3月至9月的增长时,资产负债表的增长仅为5%左右。因此,我的第一个问题是,什么使您有信心说自己将总体增长20%?我的第二个问题是,您能否给我们提供您今天尚未获得批准的限额(尚未将其作为流动性因素)的可用银行额度?

Gagan Banga:因此,我们现在声明的目标已经有很多年了,那就是资产负债表的增长速度将比贷款账簿的增长速度慢。从9月17日至18月9日的借阅量增长了约29%。由于我们正在进行证券化,因此资产负债表使我们的资本效率更高。它还为我们提供了最匹配的责任。由于证券化是贷款的共同终点,因此是最有效的借款方式。因此,鉴于贷款账目增长约29%,我对我们的数字充满信心。就银行授信额度而言,一般而言,我们将要拥有的银行授信额度在4,000-5,000亿卢比之间,而正如我们所说的,我们拥有的银行额度约为5,000亿卢比。最重要的是,我们将进行证券化制裁,这将超出此范围。因此,从近期的流动性角度来看,由于所有这些缓冲,我们并不担心,在我们的缓冲中,我们并未真正提及任何这些未使用的银行行。

安妮塔·兰詹(Anita Ranjan):您每季度平均进行哪种证券化,您能给我们一些帮助吗?

Gagan Banga:去年我们做了约10,000千万卢比,上半年我们做了不到5,000千万卢比,下半年我们应该做了8,000千万卢比。

谢谢大家。对于您中的某些人,我们可能是偶然地错过了邀请,该活动于6:30在瑞吉举行。因此,如果您能做到,我们将很高兴。再次感谢您对Indiabulls Housing的支持。正如我所说,我们有信心能够非常好地处理局势,并且在经历2008年危机初期,“ 10年和13年”时表现得更加强大,我们应该继续沿着过去的增长道路前进尽管在过去十年中发生了这三个事件,但在过去十年中仍然如此。因此,这只是另一回事,我相信将会有第五和第六名,而且我们会比今天的实力更强大。谢谢。

主持人:非常感谢你。女士们,先生们,代表瑞银证券,今天的电话会议结束了。感谢您加入我们,现在您可以断开线路。
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